调控后的上海房价预判-凯发会员官网
阅读提示:政府新一轮的房地产调控政策,就是去除房地产开发资金杠杆和购买市场的资金杠杆,遏制房价的疯涨和暴涨。
撰稿|孙华良
楼市新一轮调整之猛烈,犹如房价上涨之疯狂一般,同样令人感慨万千。常言道,世事轮回,变幻莫测……
我已好几个月未提笔评述楼市行情了,因为这一轮地价和房价疯涨,真的让人看不懂,连我这个所谓的楼市“老法师”也丈二和尚摸不到头脑。
但从市场发展专业角度而论,我早已预言这种楼市地价和房价疯涨现状,是一种吹大“泡沫”的行为。尽管我无法预测如今的楼市调控政策能如期出台,且如此之严厉。
这决不是什么“马后炮”的言行,只不过我之前“泼冷水”的楼市评论已被疯狂的市场喧闹之声淹没了。正如股市4000点时,大家都抱着上8000点的梦想而搏杀股市,没有人会相信股市会下跌。这是同样的道理,只有事后才能证明预言的正确与否,但已无济于事。
今年7月初,我在《新民周刊》发表了一篇“独家评论”——《上海“地王”疯狂上演是否正在吹大楼市之“泡沫”》。摘录如下,以证明我之预言:上海楼市“山雨欲来风满楼”。
自然界的炎热夏季尚未来临,而上海楼市正在上演“反季节”的地王酷热闹剧。这种疯狂抢地的表演,令许多人胆颤心惊.……
我一直自诩自己是上海楼市的谨慎看多派,我从来没敢预测过上海房价会暴跌。但面对如此疯狂的高价抢地风潮,我也不敢预测明后年上海房价会继续保持大涨,尽管我也不会预测明后年上海房价会出现大跌。
作为一名房地产行业的老兵,理论上来讲,本不该为上海房价上涨而泼冷水。但作为业内专业人士,我还是克制不住自己的“表演欲”,发表几点可能不合时宜的“独家评论”。
上海楼市出现“面粉比面包贵”,已不是什么新闻。而几乎每次高价买来的面粉,等到做成面包时,都能卖出更高的价格,这就是历年来上海房价持续上涨的原动力。因为拍来的楼板价高,所以必须卖出高房价才能盈利。而这些敢拿“高地价”的房地产企业的英雄们,屡次逢凶化吉而获利(个别的地王亏本销售除外)。因此,上海楼市谱写出的永远是“敢拿高地价者为王”的英雄战歌。
但是,如今的“地王”价格也确实高得离谱。那么,上海楼市的购买需求,是否还会让高地价再次幸运地谱写出英雄战歌吗……
我的分析结论很简单,企业高负债就是一种经济“泡沫”。一旦市场出现动荡,“泡沫”就有可能被挤破。也就是说,企业也会面临破产的风险。
因此,我认为,上海房价再继续上涨还是存在可能性的,但前提就是人民币要继续不断超发。货币贬值会导致房价继续上涨,但关键是我们的收入也必须成倍地增长,才能匹配房价的同步上涨。
如果房价无节制上涨,而导致市场无购买承接能力。那么,房价就难以再上涨,或者说会下跌。我这里指的下跌,是指与见顶时的高房价相比而下跌,我并不希望上海的房价会出现“暴跌之灾”。
行文止此,已无心多言。耳边忽然响起一句电影的台词:“愿上帝保佑追击者和被追击者。”翻译成白话为:愿市场保佑开发商和购房者都能如愿其梦!
摘录省略了文章分析的内容,因为现在已无须分析内容了,结论已很明确。政府新一轮的房地产调控政策,就是去除房地产开发资金杠杆和购买市场的资金杠杆,遏制房价的疯涨和暴涨。
房价疯涨,资金杠杆惹的祸
首先我们必须明确,此轮房价的疯涨,是由各种经济因素造成的。但仅仅以房地产市场而言,很明显的因素是,祸起资金杠杆。
上海“地王”的疯狂上演,幕后“推手”是融资的资金杠杆,甚至是违规的资金杠杆,也造成了上海的地王不断地推高。同时,地价的虚高,盲目地抬高了市场对房价上涨的预期,因为地价的“面粉”价格,比房子的“面包”价格贵。因此,购房者普遍会认为,贵的面粉会造出更贵的面包。这是因为“地王”对房价上涨产生了挤压效应,所以,房价会不断地随着地价上涨而更加疯狂。
有关房地产企业利用资金杠杆疯狂制造“地王”的现象,我在此不想作太多的分析评论。据悉,近日在香港主板上市的融信中国股价跌破6元港元,以其自今年9月份创下9.8港元的高点计算。短短两个月,最大跌幅已经达到四成。今年8月17日融信中国以总价约110亿元拍下上海静安(原闸北区)一地块,成为上海新的总价地王而震惊业界。但融信中国的高负债率经营一直受到诟病,而融信中国总市值仅为70多亿人民币。值得庆幸的是,新一轮调控政策明令禁止违规资金进入土地拍卖市场,并且强调去除土地拍卖的资金杠杆。
结论很简单,政府管住了开发商的拿地资金源头。那么,再出现“地王”的概率要降低很多。至少,如果开发商以合理的自有资金再拍出“地王”来,也降低了市场的资金风险。
如果楼市保持着地价的平稳发展,那么,就从源头控制住了房价的疯涨。
同时,上海楼市这一轮房价的疯涨。我从市场专业角度得到的结论是,购房者也在使用资金杠杆。也就是说,购房者加大了向银行贷款的资金数量。
购房者加大购房贷款的资金数量,会获得资金杠杆的收益。如果购房者坚持这种投资置业的理念,他肯定会坚定不移地跻身于购房行列。而事实上,市场上产生的这一轮巨大的购买力,此类购房者就是生力军。而且房价越涨,对购房者的诱惑力越大。
由于上海实行“限购限贷”政策,使富豪阶层已丧失了购房的资格。而拥有二套房以下的购房者,依然是楼市购房的主力军。
我们仅以此购房者拥有一套80平方米较好地段的两房计算,卖出6万单价,总价是480万元。如果他决定置换改善型购买一套110平方米的三房,单价以7万计算,是770万元。他卖掉旧房得到480万元,买进770万元的新房可以贷款50%是首付仅需385万元。而实际上480万元-385万元=95万元,他不但不用支付现金购房,还可以利用资金杠杆,通过银行贷款不仅完成居住的改善型购房,并且还可以多得95万元现金。当然,如果他有还贷的经济能力,还可以买更大一些,单价更高一些的住房。
这位购房者如果再利用“首付贷”(目前此种购房首付款变相贷款的形式已被禁止),他购房所需的资金会更少,资金杠杆利用率会更高。
这位购房者如果再利用“假离婚”(目前“假离婚”骗贷或被禁止,或被银行严查。据悉,购房“接力贷”和“合力贷”都已被禁止)再获得首套房首付30%房贷的资格,他购房所需的资金会更少,资金杠杆利用率会更高。
对于购房者加大资金杠杆购房的现象,我认为,尽管这是一种个人投资置业的行为,无可厚非,但对整个社会消费体系而言,比例过大的房贷消费行为,会影响到其他行业的购买消费行为。所谓的“房奴”,比较形象地说明了这一点。
同时,购房者的“首付款”存在着法律风险和偿还风险,而“假离婚”骗贷同样存在着法律风险和道德风险。
严厉调控之后,房价何去何从
上海楼市遭遇“海陆空”立体型政策调控之后,房价是涨还是跌?这已成为近期最敏感和最热门的话题。无论是开发商、代理中介商,还是购房者。不同的角色,不同的想法,不同的预判。尽显千姿百态,赤裸酸甜苦辣。
很明显的事实是,今年10月的房价跌了。10月上海商品住宅成交均价为43000元/平方米左右,环比下跌2.29%。
其实,纵观我国的政治和经济发展的大格局与大趋势,房价走势何去何从还是比较明确的。如果仅仅以上海房价走势而言,我的分析结论是:
其一,此轮史上最严厉的房地产调控政策必然会带来一段时间的市场“消化期”,或者称之为“冷冻期”,期限至少到2017年的3月份,这6个月的上海楼市肯定是量价齐跌。
这段调控政策发威时期,将严格规范房地产市场的开发和销售环节,包括政策性控量控价,使开发商进入销售观望和冷却期,并导致市场购买行为犹豫和迟缓,而影响到上海楼盘销售的销量和销价。
我的预测结论是,今年10月至明年3月,上海的房价不会涨,也不会大跌。最可能出现的结果是缩量微跌,跌幅在5%-10%之间,缩减交易量在20%-30%之间。
其二,上海楼市平稳过渡期:2017年4月至9月,这一时期可以称之为“政策博弈期”,或者称“政策缓冲期”,这6个月的上海楼市应该是量价平稳。我认为,房地产调控政策的目的,是为了市场的健康发展,一旦调控政策遏制住了房价的疯涨,市场才会回归正常的理性。同时,前期积压的市场销售量和市场购买力,也会得到正常合理的释放,市场会显现出楼盘销售“量增价平”的格局。
我的预测结论是,2017年4月至9月,上海的房价将是平稳过渡期。这一时期绝对不能出现大涨大跌的局面,尤其是大跌的出现,将会极其损伤市场的购买动力。而如果大涨的局面出现,会导致什么结果?你懂得。
其三,上海房价走势“分水岭”时期:2017年10月至12月,这是一个比较复杂的时间节点,是决定房价走势是涨是跌的时期。我个人认为这一时期很难预判,其理由是:这一时期处于房价是涨是跌的“分水岭”时期,它既要依据前期楼市的量价数据,同时,又要看整体政治和经济发展的状况。
其实,我的结论也很简单,如果前期市场购买力没有释放,这一时期就是购买力释放时期,房价将走强。反之亦然。
如果整体经济发展起来了,房地产行业或将受冷落,市场购买力继续受到压制,房价将会走弱。反之亦然。
总而言之,房地产行业是“靠天吃饭”的行业,暴冷暴热的季度是最难熬的,春暖秋爽的季节,才是房地产行业的健康发展时期。
链接:新地产 新出发
撰稿|丁曦林
在地产纸媒纷纷关张之际,《新民周刊》“新地产”全新出航了!
上海人喜欢说“腔调”,有情怀,有能耐,更有力量。而“新地产”逆势前行,正是《新民周刊》的“腔调”,也是所有参与“新地产”合作的各路朋友共同的“腔调”!
三年前,沪上著名地产评论员孙华良先生与新民周刊社共同孕育了“新地产”专刊,每月一期的这份“刊中刊”成为上海地产纸媒的后起之秀,一问世便得到各方垂青。三年来,有着20多年专业积累的孙华良在“新地产”专刊发表了大量锋芒锐利、脍炙人口的独立评论、楼市观察、地产人物解读等等,所谓地产纸媒后起之秀的“新地产”,带着这些有立场、有态度、也有温度的墨香,发出了强劲而独特的“周刊之音”,为房地产开发、政策调控、城市改造、投资置业、环境建设、交通布局等提供了扎实的数据支撑和理性、建设性的建议,在业内外产生了深远影响。
三年后的今天,《新民周刊》和孙华良站在风云变幻的潮头眺望未来,决心坚守地产纸媒的舆论阵地,同时运用新民周刊的微信、微博、网站等多媒体,继续为上海房地产健康有序发展做忠实的“瞭望者”、“守夜人”,守护规则,守护道德,守护文化,守护权利。
与前三年不同的是,重新出发的“新地产”专刊,报道规模不是变小了,而是更大了;出版频次不是每月一期,而是至少每月两期;不是仅仅作为“刊中刊”,而是与整本杂志有机融合,经常以封面专题、特别报道等常态化面目出现,更好看,更耐看。当然,我们将保留“独立评论”、“地产观察”等栏目,增加“地产曝光台”等新设栏目,还将推出更多的报道产品,譬如年度销售“红榜”、“金榜”、“灰榜”,通过大量的数据以及消费者的互动,对房地产行业的风云变幻给出最权威、最详实、最深度的报道和解读。
期待与新旧朋友继续携手并进。纸媒不老,理想和责任仍旧“在路上”!
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