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调控期, 房企都想当赛跑中的龟-凯发会员官网

日期:2016-11-10 【 来源 : 新民周刊 】 阅读数:0
阅读提示:转让项目退出市场可能是这轮调控下一些中小房企的结局。
记者|任蕙兰
 
       楼市还没真冷,开发商就已经打算“冬眠”了。
不出头,缓出盘
  楼市是一下子转冷的。
  人们感觉到,仿佛就在一夜之间,那群打了鸡血一样热情如火的售楼小哥都消失不见了。原来还嫌售楼电话不堪其扰,现在客户主动打过去,经常还接不通。甚至有一些开发商干脆把售楼处一关了之——他们关上的似乎是自家的粮仓,存着过冬的粮草。
  10月8日出台的“沪六条”,一剂药将上海楼市的热度降了下来。10月上海新建商品住宅成交面积仅86.9万平方米,环比减少16.3%,同比下滑42.5%。全市成交均价为43838元/平方米,环比下跌2.2%。
  10月的市场数字可以用“价平量缩”四个字概括,人们不禁感叹“靶点”打得精准。
  “沪六条”中重要的一条就是加强预售管理。政府严格控制开发商申报的预售价格和网上备案数量,并且查处了一批以电商等各种手段,突破备案价格涨价销售的违规房企。国庆节期间出台调控政策的19个城市,祭出的法宝都是限购,从需求端调控房价,而上海的政策直接瞄准了供给端。
  房价被套上了“金箍”。业内人士透露,现在房企报批的预售价格,管理部门会有几个衡量标准。“如果是之前推过的盘,新批的预售价格不高于之前的价格;如果是新推的盘,之前没推过,那么以周边在售新盘价格为衡量标准,不高于周边最高价;如果周边没有在售新盘,那就以周边二手房价格为评估参考。”
  而对于开发商来说,不涨就意味着跌。按照一般的推盘套路,开发商拿到一个项目,会像切萨拉米香肠那样一段段销售:先推整个项目边角的楼栋,预售价格低一些,攒个人气,再推核心位置,每次加推预售价格会水涨船高。
  “如果今年加推的价格和去年一样,那么对开发商来说就等于是降价了,因为一年的资金成本摆在那里,晚一年回笼资金,就要多付银行10%-15%的利息。所以开发商每次加推都会涨一些,覆盖融资成本。”一位业内人士分析。
  楼市蹿升时,一些开发商以“团购费”、“电商费”等各种名目加价,轻易跨过了备案价格的红线。当调控来临,电商等各种加价渠道被管控住,开发商不敢“顶风作案”,有些又不愿认真执行备案价格销售,干脆在售楼处唱起了“空城计”。
  也有开发商按照备案的预售价格正常销售,在僧多粥少的局面下,就成了市场上的香饽饽。“现在客户比较多,我们原打算让全款付清的购房者先选房,这样能快速回笼资金也好。结果一下子100多户都全款付清,那只好摇两轮号,先让这100多户摇号,排好顺序,再让其他购房者摇号。”一位开发商高管透露。
  以调控为分水岭,如果说今年楼市的前半程,开发商们争当赛跑中那只兔子,在后半程比赛中,大家都以乌龟的步伐来走完全程。
  在受访过程中,大部分开发商表示已经做好准备,短时间内上海房地产市场不会太大波动。“今年的楼市新政出台比较迅速,力度比较大。其中,加强商品住房预售销售管理等方面的政策,预计会直接管控住销售价格、销售数量、销售速度。预计产品的供应、需求都会受到抑制,今年第四季度明年第一季度,上海楼市总体而言是价平量缩的态势。”东渡国际副总裁金浩杰表示。
  那么房企的冬天将会持续多久?新城控股副总裁欧阳捷做了一个预测:“调整周期最少还有18个月,任何指望放松的想法都要放到2018年二季度了。”
  “所谓深度调整,并不意味着房价的大幅下探,而是周期较长,考验房企的是骆驼队在沙漠中的耐饥渴能力。”欧阳捷说。而房企和政策博弈的结果将会是,明年市场价格平稳,供应量萎缩。他认为,上海批准上市面积、新开工面积、土地成交面积均小于销售面积,意味着眼下、明年、后年供应量都是严重不足的。明年的土地供应量还会下降,如果房企现在卖盘回笼资金,也未必能在明年买到同样面积的土地。所以在目前限价政策下,一些房企已经在考虑调整建设进度、延缓开工开盘、实行保价策略,慢慢卖。
  对市场来说,这就意味着明年新开工面积和土地购置面积都将下滑,房地产销售量会有一定幅度下降。去年商品房市场销售量在1300万平方米左右,今年在1400万平方米以上,明年可能会回落到1000万-1200万平方米之间。”
  虽然市场上的房源会减少,但从乐观角度来看,购房者有可能在明年“捡漏”。在博弈中处于下风的开发商,可能会加大推盘,甚至给予一定的议价空间。“健康、稳定的现金流,是企业可持续发展的基础和保证。通常而言,房地产行业是资金密集型的,阶段性的垫资、融资、配资等等,归根到底还是需要销售回款来抵冲的。一些企业明年熬不住,销售为首也有可能。”金浩杰说。
良币驱逐劣币
  四季度过了一半,如果说小房企在发愁调控对全年业绩的影响,排名前30的大开发商则显得颇为淡定。
  “对于我们这样的房企来说,调控反而是一件好事。”仁恒置地上海公司总经理周轶群在采访中反复强调这一点。“在楼市迅速上涨的情况下,大家都加快推盘,追求高周转,房子推出来就卖得掉,像我们这样精工细作,打磨品质,做高端住宅的房企,就变得没多大优势。而在调控期,市场冷静下来,大家就会关注楼盘的品质附加值。”
  仁恒的底气来自销售数字,今年在上海市场有仁恒公园世纪、仁恒东郊花园、仁恒西郊花园等几个项目,销售额已达到120亿,预计今年销售额在上海市场排到第五或第六位。
  事实上,仁恒并非个例,由于今年楼市的一轮猛涨,大部分排名靠前的大房企都已在前三季度完成全年销售指标。
  欧阳捷做了一个分析,“我们做过一个压力测试,即便今年最后三个月20个热点城市房价同步下降30%,非热点城市下降10%,全国销售面积基本与去年持平,销售额依然增长12%。不过这种极端情况是不可能出现的,也就是说今年的市场完全不必担心。”
  大房企今年收成很好,销售已经远超预期,20强房企仅上半年就增长了80%,比全国平均销售额增速高了40个百分点,因此有更多的周旋余地。
  另一方面,这轮调控的一个重要方向是降低金融杠杆,这也给了大房企更多的博弈筹码。
  金浩杰表示,“根据‘沪六条’的规定,银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款,总体而言就是‘去杠杆’。控制金融风险,会直接影响开发商特别是中小型开发商在上海的拿地节奏,大型、品牌开发商,可以在竞争相对比较缓和的市场环境里,获得比较理想的土地储备。” 
  周轶群也认同,“政府严控房企拿地资金来源,对我们这样自有现金比较充裕,低杠杆运营的房企是比较有利的,我们可以按照自己的节奏拿地开发。”
  在房价蹿升时,中小企业带着巨大的金融杠杆,以赌徒的姿态进入土拍,扛回一个个地王,大房企对“门口的野蛮人”束手无策。而当潮水退去,裸泳者就陷入了窘境。
  捂还是不捂?对于一些以高周转率、高杠杆率运营的房企来说,就成了一个痛苦的选择。上海房地产项目平均周转率在18个月,也就是说房企从拿地到开盘在一年半左右。负债率高的房企迫于资金成本压力,往往会加快建设周期,迅速将项目推向市场,以期尽快回笼资金。在楼市快速上涨时期,“唯快不破”是行之有效的游戏法则,但在调控节奏下,快节奏房企陷入了两难:放缓建设节奏,每天一睁眼就是不断加码的利息;继续快速推盘,房价短期内肯定没有上涨空间。
  尤其是那些“地王”的持有者们,项目的楼板价已经和周边房价比肩,面粉和面包一样价格,在房价平稳发展的当下,这笔财务账会有些难算。或许管理部门在用另一种方式在提醒市场的参与者,抢地王不是个好玩的游戏。
  “楼市降温、市场规范之下,最焦虑的还是中小房企,销售越发艰难,资金越发紧张,融资渠道越来越窄,现金流随时可能断裂。消费者、基金、银行、供应商、地方政府都在抛弃中小房企。”欧阳捷指出。
  转让项目退出市场可能是这轮调控下一些中小房企的结局。欧阳捷举出一个数字,“2012年-2015年期间,在上海有项目的房企有295家,今年1-8月,还有2万平方米以上可售项目的房企只有46家了。市场资源向大房企集中,是不可避免的趋势。”
  当然,中小房企可能已经错过最佳的退出时机。“有位同行朋友在上半年谈一个并购项目,马上要签约了,一个地王出来,小房企心态变了、价格涨了,只好重新谈判。好不容易又谈成了,又一个地王出来,再次重谈。现在的情况不一样了,小房企良机不再,谈判条件没那么好了。”欧阳捷说。
上海市场仍是“天鹅肉”
  调控让中小房企感受到寒意,但只要有一丝机会留在上海市场,没有人会轻易撤退。
  “过去是上海50强房企在上海拼杀,现在是全国50强房企在上海拼杀。”一位业内人士感叹。楼市几番起落让开发商达成一个共识,只有在一线、强二线城市发展才有更多机会,而上海是全国房企眼中的“天鹅肉”。
  易居上海区域总经理黄晓云说,房企一旦面临资金压力,如果在全国好几个城市都有项目,那一定会有保有压,宁愿先卖其他城市的项目回笼资金,也要保住上海的项目慢慢卖。“特别是在上海只有单盘的房企,如果把上海的项目卖光了,那么上海的团队就散了,大本营就丢了,他们不可能等到楼市转暖时再去重新招募,培养团队也来不及。所以要留住上海的阵地,就要手上有项目。”
  开发商普遍对上海市场“短期看空,长期看多”。金浩杰分析,一个城市的楼市景气度情况,主要取决于具体的政策和市场环境,从市场环境而言,主要是各类房地产产品的供需关系。上海是国际化大都市,全国的经济中心,经济基础比较扎实,优质人口的导入比较顺畅,商品住宅市场值得长期看好。
  “外环以内的住宅产品,基本上都是比较稀缺的资源,《上海市城市总体规划(2016-2040)》确定的中央活动区(城市中心)、城市副中心(主城副中心,地区中心),都是十分有价值的板块。”
  要在上海市场站稳脚跟,房企之间可能会“抱团取暖”。黄晓云认为,明年上海楼市的关键字是“合”,合纵连横,几家房企捆绑在一起拿地做项目。“因为现在地价动辄过百亿,单独一家房企开发压力很大,所以房企会合作开发。当然,合作只会发生在强者和强者之间。优势互补,拿出不同的资源。”
 
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