房地产跨年棋局的六大关键词-凯发会员官网
阅读提示:房地产市场的“黄金十年”已经过去了,接下来有没有传说中的“白银十年”?采访中,也有不少房地产人士很乐观,他们相信中央在下一盘“很大的棋”。
主笔|张襦心
前段时间,有做金融的朋友m跟我“吐苦水”。他们总裁班上有位同学,姑且称为“壕哥”,是河北某地的开发商。早年从一家国有钢铁企业转行住宅开发,低价拿下一块工业用地,打通各路关节之后,变更为住宅用地,赚了大几千万,从此吃上了房地产这碗饭。但从2014年初开始,壕哥就有点不思主业了,到处打听有没有可投的项目,后来就看上了m的公司。上来先嫌门脸小,照他的意思,至少得国贸三期租个200平。要钱,他有;要人,他出。m有自己稳定的资金渠道,最怕跟这样不懂金融又财大气粗的主合作,每次壕哥来都是好吃好喝招呼着,只谈风月,不谈生意。壕哥也不气馁,隔三差五就跑一趟北京,条件越开越优厚。害得心如磐石的m渐渐也有些犹豫起来,患上了“被追求少女的烦恼”。
在当下中国的投资领域,像这样的故事,并不鲜见。从前故事的主角是煤老板、矿老板,如今换成了房产商,只要手上有余粮的,看到好项目眼睛就开始发光,已投项目从高速公路、银行、o2o、足球到瓶装水、美容整形、养猪、养甲鱼不一而足。
还记得房地产如烈火烹油的时候,海尔、海信、格力、康佳、春兰、tcl这些家电企业,雅戈尔、鄂尔多斯、红豆、杉杉、李宁等纺织服装品牌纷纷扎堆房地产,已经成为一种行业现象,令人惊呼:中国制造危矣!如今部分房产商开始逃离主业,只说明了一件事,就是他们暂时不看好或者看不清房地产行业的未来。
正如去年时任万科前高级副总裁的毛大庆发出的警告:“楼市正告别人人弯腰就可以捡钱的时代。”房地产市场的“黄金十年”已经过去了,接下来有没有传说中的“白银十年”?采访中,也有不少房地产人士很乐观,他们相信中央在下一盘“很大的棋”。这不年底中央经济工作会议就给提了一把气,“农民工市民化”+“去库存”瞬间亮了。
关键词一:不玩了
理解会议精神之前,需要先倒回去补充一点背景知识:房地产的黄金岁月,怎么“嘎”的一声,就过去了呢?这还得从2008年底说起。当时房地产正处于调控之中,一次绝佳的把“老虎”关进笼子里的机会,没想到金融危机来了,又把老虎给放了出来。为了挽救经济下滑,房地产临危受命,被当作撬动经济复苏的龙头,给打了一针兴奋剂,迅速从寒冬变成了盛夏。正如评论者所言:“一个行业,赚钱的时候大家一拥而上,合法的不合法的都来做,亏钱了一哄而散,这是我们的特色。”这回房地产重回第一投资品宝座,导致不仅一二线,连三四线的房地产市场,也在随后的几年里火得一塌糊涂。房地产行业很快就在供应上见了顶,过早地把未来的发展空间给透支了。因而当兴奋剂的药力慢慢失效,随着史上最严厉的宏观调控政策的到来,三四线的房地产市场首当其冲,绷不住了,接着寒气渐渐从二线城市向一线城市逼近。
从中原地产研究部统计的2015年上市房企三季度业绩来看(包含万科、招商等标杆房企在内的58家上市房企),净利润率只有7.5%。而在2013年,净利润还高达11.97%,2014年降为10%,2015年上半年又降为9.1%。另从同花顺统计数据看,在最早公布三季报业绩预告的30家企业中,14家净利润下滑,15家预告净利润亏损,其中有10家还是首次出现亏损。
春江水暖鸭先知。郁亮开始带着万科高层到处学习,先后考察了华大基因、阿里、腾讯、海尔、小米,各种拜师取经,各种反思,甚至连备受争议的90后小姑娘马佳佳都请去给管理层上课。而马佳佳演讲的标题是:90后都不买房子了。在业内人士的眼中,万科这一系列的举动,都显示出他们很躁动、很忧虑,好像要发生翻天覆地的变化。郁亮自己也直言,他希望从小米的成功经验中,寻找到房地产行业在未来的生存之路。
2014年年底,社科院发布了《中国住房发展报告(2014-2015)》,预言“一半以上的开发商将转行或在市场中消失”。趋势似乎已经在拉开序幕。
2015年上市房企第一家彻底告别房地产行业的公司,就是上海证大。董事长戴志康将其本人及其女儿手中持有的上海证大股权悉数出售。戴志康原本是科班出身做金融的,嗅觉灵敏的他从金融转作房地产,赶上了 “黄金十年”,如今挥别房地产又回归金融老本行,将互联网金融作为未来的主攻方向。他很早就认为,房地产快速增长的大时代基本终结,还不忘自黑了一把:“这个行业目前太拥挤了,有1000个玩家,市场只能容纳100个,900家都得滚蛋。不主动滚,逼着你滚就难堪了,所以我们就赶紧滚蛋了。”
戴志康刚刚撤退,紧接着朱孟依那里也闹出了新闻。合生创展广东一家区域公司,2014年业绩比2013年下滑超过一半,基本处于亏损状态,遂做出裁员20%的决定,还酿出了劳资纠纷。据说房地产早已不是朱孟依倚重的中心,跟上一回遣散千名员工相同,这回裁员也只不过是转型中的一环。这家昔日的“地产航母”,早早地就开始远离房地产,转向了赚钱比房地产更多,也更有战略意义的金融、路桥、电力、煤炭等领域。
像合生创展一样,发迹于房地产,又开始心有旁骛的,还有万达与恒大。
2015年,万达并购了瑞士盈方体育、澳大利亚hoyts院线,向王健林力推的“万达第四次转型”目标又接近了一步。在万达的规划中,它将从房地产为主的企业转向服务业为主的企业,形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业;从中国国内企业转向跨国企业。
在2015年3月底恒大召开的“2014年度业绩发布会”上,除了房地产,恒大还涉足了矿泉水、粮油、乳业、健康四大业务。恒大董事局主席许家印透露,未来将分拆矿泉水、粮油和乳业这三大产业赴港上市。
在任何领域,大企业的进退,就是风向标。上有所动,下必甚焉。于是2015年上市房企最“亮丽”的一道风景线,就是改名、改业潮。
2015年5月,多伦股份更名“匹凸匹”,听名字就知道,这家公司将剥离房地产业务,转型互联网金融。
同月,备受关注的华丽家族定增方案获股东大会通过,将大手笔投向临近空间飞行器、智能机器人和石墨烯。其董事长林立新表示,华丽家族将逐步脱离房地产行业,选择更加符合国家产业政策的高科技领域。
7月23日,海德股份发布公告,该公司将基本退出房地产市场,向贸易方向发展。
8月,杭州莱茵达置业股份有限公司变更为莱茵达体育发展股份有限公司,还计划赞助杭州女足。
……
关键词二:v型反转
就在开发商纷纷逃离主业的时候,房地产市场也迎来了政策反转,楼市政策日渐宽松。
自2014年四季度以来,中央采取一系列针对和涉及房地产的宏观政策措施。从2014年到2015年,除一线城市外,各地的住房限购已经全部取消。
2015年3月:转让两年以上住房,免征营业税;二套房贷降至40%,公积金首付最低20%。
4月:中央政治局会议定调,要“完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。”释放出保持房地产市场的稳定的信号。
7月:房地产税立法初稿成形,个人购房暂时免征土地增值税和印花税。
9月:住建部明确住房公积金异地个人住房贷款办理流程。此外,住建部还将建设全国住房公积金异地贷款业务信息交换系统。
国家发改委和财政部联合印发通知,决定降低住房转让手续费。
央行、银监会发布通知,非限购城市首套住宅最低首付25%,同时,商业性个人住房贷款的最低首付款比例有望为各地市场自主制定。
住建部、财政部、央行发布了《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》,全面推行异地贷款业务、简化业务审批要件等。
10月:本年度第5次降息0.25%。增加市场流通资金,降低商贷购房金融成本。
这么多利好齐下,疗效是明确的。据社科院最新发布的《中国住房发展报告2015-2016》显示:“ 2014-2015年的住房形势超出预期。商品住房销售同比增长经历v型变化。销售面积2015年2月份同比跌幅最大,6月份由负变正,1-10月份增长7.9%;商品住房价格从下降减缓到明显上升。2014年10月降幅减小,2015年3月份由负转正,明显上升。”
关键词三:去库存
虽然市场出现了v型反转,社科院的报告却未显乐观,认为2016住房市场回暖基础不稳。与此同时,房产商们撤退的脚步也没有变慢。为什么?一言以蔽之,库存太大了。
中投联达董事长杨少锋曾告诉记者:“2008年的房价下跌是外部因素、金融危机造成,市场的需求还是很强劲。而最近这一轮的房价下跌则是内部因素造成,很多地方供过于求。如果把施工面积和在售面积加在一起,真正的供应量要比2008年多太多,而需求却在缩水。”
国家发改委“城市和小城镇改革发展研究中心”的课题组2013年曾调查了12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现,90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外,12个省会城市共规划建设55个新城新区,有一个省会城市就要新建13个城区。而且这股“新城热”正从省会向地级市、县级市逐渐下移。研究中心副主任乔润令说:“有研究数据显示,全国新城新区规划人口达到34亿。这意味着现在中国多一倍的人口也装得下。”
而房地产的库存量,还在逐年增加中。
中金北京研究院首席经济学家赵庆明表示:“今年以来,房地产库存增加显著。截至11月末,商品房待售面积69637万平方米,比去年末增加了7468万平方米。与此同时,前11个月,全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%。”
别以为库存只有“待售面积”。真实库存其实还要加上“已批待建”面积“在建待售”面积,能再翻十几倍。据业内人士的计算,按中国人均住房面积35平方米,在不新增供给的前提下,消化这些库存还需10年。
前不久召开的中央经济工作会议指出,明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。“针对房地产市场,十八大以来的前三次中央经济工作会议,着墨较少。2012年提出的是“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”,“要继续加强保障性住房建设和管理,加快棚户区改造”;2013年时,仍然是关于保障房建设和棚户区改造,此外,还提出“特大城市要注重调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率”。而2014年,则对房地产未有任何说辞。本次会议专门拿出一段来针对房地产的库存问题,可见中央的重视程度。”赵庆明说。
关键词四:降价
“房产商由于高地价和库存压力,已经迎来最残酷的生存危机,未来3到5年,房地产行业的头等任务都会是去库存。在产品、销售能力趋同的情况下,价格的变动尤为重要。”一位不愿透露姓名的房企高管告诉记者。
但对房产商来说,降价这事最敏感。“一是惯性思维,以为死扛就能迎来解放军。比如2008年‘房价崩盘’的言论也不绝于耳,最终房价还是轻舟已过万重山。二是刚性需求强的地方,开发商在前几年都赚了钱,抗冻。三是降价了没法对前面的购房者交代,砸售楼处的事每回房企降价都能上演,降价还会加强购房者的观望心理:会不会还降?我再等等。第四,如今房地产开发流程复杂,利润率也低,成本里面土地和税费占了大头。面粉不降价,光要求馒头降价,这不合理。”上述房企高管认为。
房地产是高负债行业,连万科的负债率都能达到77.2%。大部分房企,除了从银行贷款,还会通过社会融资。有家房企的董事长表示:“如果房价打七折,你会立即出事。你是可以卖完房子,但亏损2亿,资不抵债,输光破产。如果不降价,至少你的资产,在账面上还值这些钱,高利贷们的打手还不会今天就揍你。如果最后还是破产,那么降不降价都无所谓。”
然而房产商不降价,后果很严重。
房地产能够拉动上下游50多个行业。 “短期看,我觉得在5年至10年内,(国内)还找不到可以取代(房地产)这个行业的大火车。”(王健林语)
另外,房地产也是地方财政的主要收入来源之一, 中央政府力推去库存,也是为了减轻地方财政压力。
社科院的报告认为,2015年“房地产投资对经济增长直接贡献几乎为零。”赵庆明也表示:“房地产业已经由我国投资快速增长的‘主力军’,变成了拖累投资增长的‘落后分子’。”
日前, 《人民日报》罕见喊话“开发商适当降价是最明智的选择”,认为“尽管中央出台政策,释放改革红利,但化解楼市库存也得靠开发商自己”“这么大一笔资产投资,开发商没点儿让利的诚意,谁会掏真金白银救你呢?”
关键词五:农民工市民化
要拯救房地产业,不降价难以撼动非刚需之心,但就算降价,也未必能得到预期的效果。
“房地产商已经死扛了四五年,一直在等高层政策逆转。这是博弈,也是对抗,现在终于看到天亮了?他们能够通过降价刺激买房子吗?退一万步讲,中国老百姓是从来买涨不买跌的,房子降价,就有人买吗?恐怕不是降价一点点就能刺激起来的。房地产行业要去库存,最需要的不是降价,而是政策稳定,预期稳定。” 独立经济学家何志成在发给记者的观点中写道。
而且在现有的城镇居民中,也没有那么多的存量人口支撑。根据中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的测算,未来5年存量城镇户籍人口商品住房总需求将达65亿平方米左右,但仍低于当前过剩库存与未来潜在供给之和。
于是中央祭出了一个大招,打开存量想象空间,稳定预期,那就是“农民工市民化”。
12月14日,习近平在中共中央政治局会议上提出:“通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。”
12月21日闭幕的中央经济工作会议则提出:“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。”
根据国家统计局对农民工的调查数据:2014年农民工总数2.7亿,其中,在城镇自购房住的仅为1%,回农村住的13.3%,租房住的36.8%,住工棚的17.2%,住单位宿舍的28.3%。倪鹏飞认为,按照未来5年1亿人城镇化计算,如果70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平方米),每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。
但拉动农民工购房,并非一蹴而就的事情。如今拉住任何一位农民工采访,他们最关心的还是能不能拿到薪水,薪水有多少,租个好的房子已经是奢望。
“加快农民工市民化来消化房地产库存,效果到底如何,尚需观察。我们认为,不可高估农民工市民化对化解房地产库存的作用。”赵庆明说。
从目前来看,去库存 农民工返乡,最现实的实现,是在三、四线城市。
关键词六:分化
在中央喊话、出招之后,明年的房地产市场走势如何,老百姓关心的房价,真的能降吗?
社科院的专家预言:房价在2016年第二季度后,有出现一波断崖式下跌的可能。但各城市间的分化趋势会越来越明显。
说到底,房价最终还是要取决于供需比。安信证券的统计显示,营口的供需比已达到338.1%,鄂尔多斯、乌兰察布的供需比分别达到280.7%和293.7%,都属于严重过剩。青岛、呼和浩特分别为125%、 136%,属于“轻度过剩”。北京69%,属于供给相对不足。
这意味着去库存政策针对的区域主要是三四线城市,一线城市基本不受影响。
事实上,自从2010年以后,房地产企业的布局就开始从二三线城市向一线城市收缩。北京又现天价拿地即可见一斑。
另据中国指数研究院的实地调研与分析,城市之间也存在天壤之别。其中镇江、锦州、余姚等城市库存压力突出;常州、台州、涪陵等城市库存水平虽高,但在政策、经济调整下面临去库存机遇;廊坊、东莞、佛山等凭借区位优势承接核心城市资源外溢,产业支撑强,存在发展机遇。
“无论是去库存,还是农民工市民化,关注区域经济发展,真正能把人留住,这才是关键。”何志成认为。
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